住宅市場の二重性を支えるメカニズム

これと同様に成田(1987)
はChicagoUrbanLeague(1977)による評価を紹介しており,その要点は,
第1に,シカゴの住宅市場は黒人市場と白人市場に二分されており,両市場間
には自由な住宅の移転が存在しないこと,第2に黒人に持家購入の能力があっ
ても,差別によって持家の供給が制限されていること,第3に両人種間の住宅
の移転は,所得の高い白人から所得の低い黒人への移転ではなく,所得の低い
白人から所得の高い黒人への移転であることなどの,差別的住宅市場に起因す
る点にあるとした。さらに,上記の住宅市場の二重性を支えるメカニズムとし
て家主組合や不動産業者,金融機関などによるものとともに,公的セクターに
おける人種による空間的隔離が説明されている。またミュース(Muth;
1961)も,シカゴ南側の住宅価格の調査から黒人の住宅市場が黒人にとって不
利な状況であることを明らかにした。

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このような都市内部地域における社会・経済的階層に基づくセグリゲーショ
ンについて,植木(1993)は都市社会学の立場からウォーラースタイン(Wallerstein)
による「世界都市」における労働需要の再編の一環としてとらえ,
高度情報サービス産業,最先端産業が「『世界都市』固有の社会的・経済的二
極分化が進行しつつある」(p.293)とし,この産業において顕著なのは,「一
方で高度な専門職・高所得者層の増大であり,他方で低賃金・単純労働,パー
トタイム,(中略)の激増である」(p.293)としている。

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貧困者を含めて全般的に住宅水準が向上した

そして通常,住宅の新築はビルトアップされていない市街地周辺の空地を指向するから,都市の中心から
外周に向かうほど住宅は新しくなる。そこで,都市における新旧の住宅の取得
者の所得水準と,居住地の分布は明瞭な対応関係を示す。中心部のもっとも古
い住宅に低所得者が居住し,周辺部から郊外にかけてのもっとも新しい住宅に
高所得者が居住し,両者の中間に中所得者が居住するという,帯状の住み分け
が成立する。それに所得上昇をともなうライフサイクルが重なり,ある近隣住
区が老朽化すれば高所得者はより外側のより新しい住宅に移るし,所得水準の
向上を実現した所帯も同様の行動をとり,彼らによってあけ渡された住宅には
一段低い水準の所得者が入居する。(中略)フィルタリングプロセスを通じ
て,全体としての住宅水準が向上したことは確かであろう」(pp.142~143)
とフィルタリング・プロセスの評価を行っている。
またベリー(1976)はシカゴの住宅市場の分析結果から,フィルタリング・
プロセスが有効に作用して,貧困者を含めて全般的に住宅水準が向上したこと
を主張し,「シカゴの住宅市場が,人種によって分割されていることを認めな
がらも,活発な白人郊外の成長がフィルタリングプロセスを通して,イン
ナーエリアの黒人の住宅選択の幅を広げ,住居費の相対的低下をもたらし,そ
の居住条件を向上せしめた」(成田;1987,p.146)とその効果の部分をも評価
している。

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一方,フィルタリング・プロセスに関する別の評価としてダウンズ
(Downs;1976)は,貧困者が排除されることによってわずらわしい問題から
解放される近隣地区で,良質の住宅を享受できる多くの世帯には,フィルタリ
ング・プロセスは非常にうまく機能するものと評価されるものの,都市の貧困
地帯,とくにマイノリティグループにとってこのプロセスは,自分たちを都心、
部に接した古い近隣住区の最低質の住宅に閉じ込める社会的災禍(socialdisaster)
となることから正反対の評価をしている。

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地方政府の建築基準やゾーニング法

また,高山(1982)はインナーシティにおける雇用との関連から住宅問題を研
究し,大阪市の劣悪な住宅事情を明らかにしたが,ハウジング研究においてこ
のようなインナーシティにおける住宅問題の摘出も重要な位置を占めているこ
とを提示した。東京のインナーシティ問題については高橋編(1992):『大都市
社会のリストラクチャリング一東京のインナーシティ問題一』においてさまざ
まな角度からアプローチされており,その中で竹中(1992a)は社会階層の問
題を明らかにし,中林(1992)は人口の転出入状態からインナーシティの人口
流出を分析し,これに対処する住宅政策の必要性を訴えた。

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以上のように,インナーシティの確定やインナーシティ問題の分析には住宅
が重要な指標として用いられることが多いが,インナーシティにおける住宅事
情の形成要因に関しては,成田(1987)に詳細な紹介がなされている。成田は
「インナーシティにおける住宅供給に着目して,その主要手段とされてきた
フィルタリング・プロセスが人種差別に基づく住宅市場の二重性によって有効
性を阻害され,インナーシティの衰退を招いている実態と,住宅市場の二重性
を存続せしめてきた仕組み」(p.135)を明らかにすることを試みている。そ
の際に成田はアメリカ合衆国における住宅市場について次のように述べている。

「アメリカにおける住宅建設の大部分は,民間部門で行われ(中略),しかも
新築住宅は,地方政府の建築基準やゾーニング法に適合するために,高水準の
質と規模を維持しなければならないから,そのコストは一般に割高となり,購
入者のほとんどが中産階層以上に限定されている。

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都心部周辺地帯について

このようなインナーシティの形成過程を歴史的に解
明した水内(1982,1984)は,とくに「窮乏化地区」の形成を住宅改良事業と
の関連からアプローチしている。とくに水内(1982)は,大阪市を事例として
インナーシティの歴史的発展過程を工業化と労働水準によりいかに形成された
か,また貧困層がいかに居住地を選択し,その居住地の選択にはどのような営
力が作用したのか,さらに形成された居住地がどのような性格を具有したのか
を解明した。

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また成田(1987)は,パージェス以来の古典的都市構造モデルにおける都心
部周辺地帯について整理して説明しているが,その中でバージェスのいう漸移
地帯(areaoftransition,地図ではzoneintransition)について,「CBDか
らのビジネスと工業の侵蝕によって生じた居住地荒廃のエリア」としている。

成田はイェーツ・ガーナー(YeatesandGarner;1971;p.244)を引用して,
パージェスは「拡大(extension),遷移(succession),求心(concentration),
離心(decentralization),組織化(organization),組織解体(disorganization)
といった運動を含む都市成長の過程が,個人や集団を住居や職業に
よってふるい分け,分類し,再配置させることによって同心円的構造を生み出
すとするが,そのような諸種の運動がなぜ漸移地帯に(中略)性格を付与する
のかを説明していない」と指摘する。

成田は上記の議論の展開の後で,大阪市を事例に都心部周辺地帯を確定する
方法として,メッシュ単位で修正ウィーパー法を用いて土地利用類型と建物利
用類型からみた住工および住商の混合類型を指標としたが,これらの土地や建
物の利用類型にとって,都心部周辺地帯の確定に住宅と商業や工業との混合的
利用が重要な指標として使用されている。また漸移地帯的変数に関する主成分
分析においても居住者の属性や住居の特性などを変数として使用されている。

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高気密・高断熱住宅そのものが

このときのタンク内の温度は設定温度に近く、午後三時頃までに自然放熱により、三.五度は低下するが、再循環開始のタイマーが働き、一時間から二時間は再蓄熱をさせることができ、深夜まで補助暖房器を使用することなく過ごすことができる。リフォームなど大きな出費をしなくても、有効な地震対策も有ります。また、このシステムは、冷房も可能にし、暖房とは反対に冷気の落下によって自然対流をうがなし、冷輻射によって室温を一定に保つことができる。

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冷風のきらいな方や冷房病で悩んでおられる方にとっては、最高のシステムである。高気密・高断熱住宅は、冬暖かく夏冷たいという表現を使っている施工メーカーが大部分であるが、実際生活している方のほとんどが、夏の暑さに悩んでおられ、冷房のためのランニングコストの増加を招いていると、苦情を寄せている。この原因は、前にも述べたように、高気密・高断熱住宅そのものが、冷房の必要性を感じないカナダで開発されたものであるため、暖房を中心としたエネルギーの削減を目的としているからである。仮に室内が保温状態で温度が上昇しても、窓を閉けることにより、室内から外に向かって気流が発生し、さわやかな室温を得ることができる。これに対し我が国での夏期の条件は、外気温の方が室温より更に高く、水蒸気量が多い。このため窓を開けると、室内に向かって湿った暖かい空気が侵入してくる。従って冷房なしでは過ごせない室内環境が生まれる。

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開放型住宅

多くの偉い先生方は、間仕切りの少ない開放型住宅で、全室暖房が主流になると主張しておられるが、間仕切りによるプライベートルームを中心とした室内構成が好まれる現状では、局所暖房が我が家の省エネルギー対策であると考えておられる人が一般的である。使わない部屋まで暖房するのには抵抗がある。実際商品化されている暖房器は、全て局所暖房器用として作られていこれからの住宅のあり方は、初めから開放型住宅ありきではなく、むしろ快適な温熱環境に相応しいシステムがあれば、自然と開放的に暮らす習慣が生まれるのではないだろうか。リサイクルヒーティングシステムそのものは、局所暖房をすることはできない。局所暖房を希望する方もおられるが、その方がイニシャルコストが高くなるし、数年後に残りの部分を暖房するとなると、大変な工事になる。床下の土間コンクリートに蓄熱させるこのシステムは、床下・壁内・天井裏を上昇気流の働きで、自然対流させることにより、床・壁・天井からの輻射熱で室内を暖めるものである。同じ蓄熱する方法でも、蓄熱暖房器は、直接ヒーターによってレンガを熱くする方法で、このレンガの熱が日中放出を続けることにより、夜間に熱量が不足してしまう。熱量が不足しても、深夜電力の開始時刻である二三時にならないと蓄熱は開始しない。蓄熱しているときは、あまり放出しないので補助暖房器が必要となる。リサイクルヒーティングシステムでは、リサイクルオイルの入ったタンクを温め、同時に温められたリサイクルオイルがパイプ内を循環して、コンクリートに蓄熱する。翌朝七時に電源が切れると同時にオイルの循環も停止する。
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家の温度

冬期の暖房によって、断熱材の気泡に閉じ込められた空気は、対流が発生しないので保温状態を保つ。この状態は夏期まで持続され、冬期とは逆に室外からの熱、即ち灼熱の太陽によって外壁が暖められるから保温状態は持続され、室内側は熱輻射により高温となるのは避けられない。エアコンで室温を下げるのは簡単なことであるが、エネルギーの無駄が多くなる。加えて室内と壁体内との温度差によって結露の発生が心配される。一般の住宅では、暖房を止めて室温を五度下げるのに、一時間しかかからないのに、高気密・高断熱住宅では四時間もかかるというのは、保温性に優れているからである。夏期に適応した保冷を保つためには、自然の力だけでは無理なことが、御理解いただけると思う。昔から当たり前のように言われている安全な方法は改めて確認しましょう。その他の不動産に関する情報は、←こちらのサイトからたくさん見られます。これを実現したのがリサイクルヒーティングシステムで、全室を冷房するのに大型のエアコンか、何台ものエアコンを使うより遥かに省エネルギーである。この設備を設置した家を訪れた人は、まず玄関を入った途端に暖かいのに驚く。更にリビングに通じる廊下に扉がないのに気づき、暖房器の場所を探し始める。一階と二階を隈(くま) なく見て廻り、温度差がないことに気づく。最後に、リビングの椅子に座って、お茶を飲みながら、自分達はスリッパを履いていないのに暖かいことに驚き、床暖房をしているのですかという質問で終わる。夏期は、冬期と反対に暑さを感じない快適さを味わって、冷房器のないことに不思議そうな顔をされる方が多い。繰り返して申し上げるが、高気密・高断熱住宅は、これまでの住宅に比べてコストが高くなる。

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坪いくら

組織化された施工業者においては、事務経費、営業経費、宣伝広告費、現場経費.等々の経費を上乗せして、最終的には二○.三○%の利益を確保し、施主側へ提出する見積金額となる。例えば、電気工事業者からの見積書は、二○項目以上の詳細なものとなっているが、この合計金額に元請けである施工業者の利益分を加算される。加算される金額は各施工業者によって異なるので、一概には言えない。ユニットバス、システムキッチン、衛生設備、照明器具、新建材などは、全て定価があり、施工業者への納入価格は五○%前後である。よって施主側に提出する見積り金額は、七○%の業者もあれば、一○○%、即ち定価どおりで見積りという場合もある。地震はその後の火事も怖いです。←このサイトから地震や火事などに対してどのような対策があるのか調べてみましょう。一般に定価どおりで見積りされる例としては、リフォームエ事などが多い。価格の差がある同等品もあり、見積りが他社と競合する場合や、強引な値引きが行なわれた場合などに、この同等品が使用されることがある。

このように変化してくると、丼勘定的な坪いくらなどという表現の仕方は、必ずトラブルの要因になることを理解しなければならない。標準という言葉をよく使うが、一体標準とはなんなのか、誰を基準にして標準の位置づけを行なっているのかがわからない。せめて、構造材はどんなものを使って、内部造作をどのようにして何を使うのか、また外部造作には何を使うのかくらいは、施工者側に伝えて見積り作成を依頼しなければならない。本当に信頼できる施工業者とは、「坪いくらでできます」などと言わない。「お客様のご意向をお聞きしなければ御見積りできません」とはっきり言うものである。概算見積りだからといって、いいかげんな金額では、本見積りでの金額の差が大きくなり、お互いの信頼を疎外し、そのまま続行すれば必ずトラブルが起こる。この際、施主側から、坪いくらで表現する丼勘定を改めてはいかがだろうか。

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上手な住まい造り

施主側との商談の段階から、工事請負契約の締結を経て、完成して引き渡すまでには、多くの人の動きがある。ボランティアでない限り、従業員として給料をもらっているなら、人が動けば必ず経費は出ていくものである。最終図面の決定に至るまでのプラン図の作成、確認申請の手続き、住宅ローンの交渉、打ち合わせ等々、全て経費として処理され、施主側の負担となっていることを理解している人は少ないようだ。よく設計は「当社の従業員に一級建築士がおりますので、この者に作成させますから、図面代はサービスにさせていただきます」などと言う施工業者がいるが、その従業員は無給で働いているのかと疑問に思うことがある。施主側は、サービスという言葉に弱いようだ。サービスは言葉の綾で、見積書の中身をいくらでも操作できるし、施工部材や方法を替えればいくらでもカバーできることを認識すべきである。これらをなくす方法としては、分散発注がある。これまで下請けであった業者が、施主側から直接受注できるとすれば、大幅なコスト削減もできるし、意気に感じた業者から真心のこもったサービスを受けることも可能になるのではないか。いずれにしても、お互いの欲を捨て切れたとき、信頼が深まり、丼勘定であっても満足のできる住まいは完成する。反対に、欲がぶつかり合えば、どんなに詳細に明記した見積りであっても、満足できる住まいはできない。不動産に関しては、政府の動向にもチェックが必要です。←こちらから不動産知識を養いましょう。信頼関係を築き、人任せではなく、現場に足を運んで職人と話をすることが、上手な住まい造りをする上では欠かせない。話をすることは、重要なコミュニヶーションの手段なのだから。

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ハウスメーカー

我が国の経済は最悪の状態にあって、住宅着工数も大幅に低下している。全国に展示場を設けて、地場工務店を窮地に追い込んできた大手ハウスメーカーも受注減少で、定価引き下げに踏み切った。ミサワホームが、二五万円住宅を売り出したが、仕様を変えるか、人工素材の開発などをしたとしても、一般的には採算を考えると難しい。そもそも人工素材の開発そのものが、地球環境や住環境を考えた場合、いかがなものか。〃今、地場工務店と大手ハウスメーカーとは、お互いに逆の方向に進もうとしている。地場工務店は、住環境の改善に力を入れ、価格が高くなっても安全な自然素材を中心とした住宅造りで差別化を図ろうとしているのに対し、ハウスメーカーは価格の引き下げで現状を乗り切ろうとしている。宣伝広告費、展示場維持管理費、営業費などの多額の経費を考えれば、価格引き下げによって、どこかにしわ寄せがくることは、誰の目にもあきらかである。前述のように、数年前から下請け代金の引き下げが行なわれている。予算が許す限り、もしもの時の為の設備を検討しましょう。←こちらのサイトでいろいろな物件を見られます。これらの下請け業者との間では、見積書の提出を求められても、単なる参考資料でしかなく、発注価格と大きく異なる。施主側との工事請負契約の金額から、さまざまな経費と、利益分を差し引いた残りが原価で、これに基づいて各下請け業に発注価格が提示される。従って、この金額で赤字になるようでは経営努力が足りないという評価を受け、受注したい下請けはいくらでもいると脅しに近い言葉を言われることもあるという。このような状況では、結果として責任のない施工が行なわれやすい。大手ハウスメーヵーの現場監督は、一級や二級の建築士の資格があっても、学校を卒業して入社してから、一度も現場経験をしたことがないので、下請け業者の手ぬきを見抜くことはできない。これらも、結局は丼勘定がもたらす現象であり、やはり施主側の考え方が変わらない限り、なくならないのかもしれない。

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